답변
계약 여부나 가격을 결정할 중요한 사실을 알면서 숨긴 경우에는 사기가 문제 될 수 있습니다. 다만 모든 하자나 설명 부족이 곧바로 형사범죄가 되는 것은 아니며, 고지 의무·인식·계약 결정의 관계를 확인해야 합니다.
구체적으로 살펴보면
이 질문에서 먼저 구분할 점은 무엇인가요?
인수 전 어떤 설명을 받았고 어떤 점검이 가능했는지 나누어 보세요. 인수 뒤 생긴 고장과 이전부터 있었지만 알리지 않은 문제를 구별할 자료가 중요합니다.
어떤 하자를 숨겼는지가 중요한가요?
숨긴 사실을 알았다면 같은 조건으로 인수하지 않았을 정도인지, 매도인이 이를 알고도 알리지 않았는지가 중요합니다. 단순한 기대 차이와 영업에 중대한 영향을 주는 사실의 은폐는 구별됩니다(서울북부지방법원 2025. 11. 6. 선고 2024고단3486 판결 참조).
비슷한 사건에서 법원은 어떻게 판단했나요?
고시텔 운영자는 빈대가 심각하게 발생하고 방역도 했던 사실을 알리지 않은 채 시설·영업권을 권리금 1억 원에 넘겼습니다. 인수 직후 다수 객실에서 빈대가 확인돼 예상보다 큰 철거·공사비가 들었습니다. 법원은 정상적인 거주와 영업을 어렵게 하는 위생상태는 계약 여부와 가격을 결정할 중요한 사실이라고 보았습니다. 단순히 방역이 필요하다고 말한 것만으로는 충분한 고지가 아니라며 사기죄를 인정하고 벌금 1,000만 원을 선고했습니다(서울북부지방법원 2025. 11. 6. 선고 2024고단3486 판결 참조).
알려야 할 의무와 실제 설명은 어떻게 확인하나요?
광고·상담 내용, 실사 기회와 수리·민원 기록을 대조하세요. 하자가 있다는 결과만으로 사기를 단정하지 말고 계약 전에 어떤 설명을 믿고 대금을 지급했는지 구체화해야 합니다.
확인하고 준비할 자료
- 양도 계약
- 사전 설명·점검 자료
- 수리 이력
- 하자 발견 기록